En dehors des vérifications habituelles (PEB, conformité urbanistique, nombre de m² réel,…) nous vous conseillons de demander aux vendeurs les éléments suivants :
Le relevé des versements des loyers des 12 derniers mois (idéalement plus),et plus spécifiquement, le compte rendu de gestion si le bien était géré par une agence ou un extrait de relevé bancaires si le bien était géré en direct par le propriétaire. Vérifiez la conformité de la date de paiement et du montant au regard de ce qui est précisé dans le bail et ses éventuelles annexes. Aussi, ne vous contentez pas de promesse ou d’attestation sur l’honneur du vendeur. Nous conseillons d’inviter le notaire à spécifier dans l’acte de vente, l’absence d’incident de paiement, le cas échéant. En cas d’impayé, nous vous conseillons également d’indiquer que les éventuelles créances sont transmises à l’acheteur.
Une copie des contrats de bail. Voici quelques points d’attention concernant ce point : Le bail est-il enregistré ? A-t-il une date certaine ? A-t-il une date de fin prévue ? Que précise la date clause d’indexation ? Que précise le bail en matière de garantie locative et d’assurance ? Existe-t-il un droit de préemption pour le locataire ? Quelle est globalement la conformité juridique du document ? Un bail enregistré n’est pas nécessairement 100% légal. Pour cette étape, nous vous invitons à vous faire accompagner par un expert, qui vous conseillera de manière avisée afin de gagner en sérénité.
Une copie des états des lieux et un passage en revue de ces derniers lors de votre visite du bien, même si le bien est occupé et meublé.
Quelles seront les modalités de transfert des garanties locatives avec ou sans intérêt ? Celles-ci peuvent être gérées par le notaire.
La copie des contrats d’assurance, le cas échéant
Un historique succinct des travaux réalisés par unité locative au cours des 5/10 dernières années
La liste des travaux à prévoir dans les 10 prochaines années
Des informations relatives à l’existence d’éventuels contentieux avec les locataires
Les éventuelles informations sur les locataires recueillies lors de la mise en location des unités locatives.
Avec l’accord du propriétaire, nous vous invitons également à entrer en contact avec les locataires en place afin de recueillir leurs intentions sur le court/moyen terme et valider les informations transmises par le propriétaire en matière de garantie et de contentieux le cas échéant.
Bonne recherche !
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