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Comment puis-je mettre fin à un bail en tant que propriétaire ?




Si vous êtes locataire ou propriétaire, il existe 4 possibilités pour mettre fin à un bail: à l'expiration de celui-ci, en cours de bail, une résiliation de commun accord, ou si le bail n'a pas été enregistré.


Pour chacun des cas de figure, il existe des règles et des formes bien particulières. Celles-ci ne sont pas les mêmes si vous êtes le locataire ou le propriétaire, et peuvent également dépendre du type de bail (bail de 3 ans, bail de 9 ans,...)


Dans cette article, nous allons passer en revue les différentes options tel que présentée dans l’infofiche réalisée par notaire.be :


1 La résiliation à l’expiration du bail

2 La résiliation en cours de bail

3 La résiliation d’un commun accord

4 Résiliation anticipée si le bail n’a pas été enregistré


1. Commençons par la résiliation à l’expiration du bail

Pour rompre le contrat de bail à l’expiration de celui-ci, le locataire et le propriétaire doivent remettre un préavis de rupture de bail.

Dans le cas d’un bail de 9 ans, Le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois et le locataire un préavis de 3 mois.

Dans le cas d’un bail de courte durée (maximum 3 ans) : un préavis de 3 mois est requis, tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Passé ce délai, le bail est d’office reconduit pour une nouvelle période.

Il est conseillé d’envoyer le préavis par recommandé avec accusé de réception.




2. La résiliation en cours de bail


Pour rompre le contrat de bail avant son expiration, des conditions de préavis, de délais et d’indemnité sont prévues et varient selon que la résiliation émane du locataire ou du propriétaire. Parfois, ces conditions varient également selon les régions.

Voici en synthèse ce que nous précise l’association des notaires en la matière. Concentrons-nous sur le point de vue du propriétaire.

Dans le cas d’un bail de courte durée. Le délai de préavis est de 3 mois. Il est possible de mettre un terme au bail après la première année de location et seulement pour une occupation personnelle ou un membre de sa famille. Il existe cependant certaines spécificités régionales : En Wallonie c’est en effet le cas pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 01/09/2018. À Bruxelles c’est le cas pour tous les baux, sauf ceux de moins de 6 mois. En Flandre c’est le cas pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 01/01/2019.

L’indemnité à payer par le propriétaire au locataire est alors d’un mois.



Dans le cas d’un bail de 9 ans, la durée du préavis est de 6 mois. Il est possible de mettre un terme au bail, pour occupation personnelle, pour réalisation de travaux importants, ou sans motif. Chacun de ces motifs ayant leur propre spécificité.

S’il s’agit d’une motivation pour occupation personnelle ou par des proches, le terme peut être donné à tout moment. Il existe une exception en Flandre, où l’occupation par des proches ne peut pas être un motif valable durant les 3 premières années du bail.

S’il s’agit d’une motivation pour la réalisation de travaux importants, moyennant certaines conditions, le terme peut être donné à la fin d’une période de 3 ans. Toutefois, si le propriétaire possède plusieurs appartements dans l’immeuble, alors il est en mesure de mettre un terme aux baux à tout moment, sauf durant la première année.

3. Sans motif, le propriétaire peut mettre un terme à la fin d’une période de 3 ans, moyennant une indemnité 9 mois de loyer après une période de 3 ans et une indemnité de 6 mois de loyer après 6 ans. Si bail a plus de 9 ans, l’indemnité est réduite à 3 mois après la neuvième année et à la fin de chaque période ultérieure de 3 ans.




Enfin, la résiliation en cours de bail, dans le cas d’un bail à vie est impossible, sauf si les parties en décident autrement dans le contrat de bail.


3. Résiliation d’un commun accord

Le locataire et le propriétaire peuvent à tout moment mettre fin au contrat de bail d’un commun accord. Il n’y a pas de forme obligatoire


4. Résiliation anticipée si le bail n’a pas été enregistré.

Si le contrat de bail n’a pas été enregistré par le propriétaire dans les deux mois, le locataire peut résilier, sans préavis ni indemnité, le contrat de bail.

En Wallonie et à Bruxelles, le locataire dispose seulement de cette possibilité si le propriétaire a été mis en demeure par lettre recommandée et que ce dernier a négligé d’enregistrer le contrat de bail dans le mois qui suit la mise en demeure.

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